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核心观点

史上最差的一年，多项指标创下新低。2022年是近20年来房企业绩最差的一年，营收增速首次转负（-8.2%），毛利率首次跌破30%（26.8%），资产减值损失首破千亿（1165亿元），归母净利润首次为负（-702亿元）。疫情影响是一方面，但本质还是对“快周转”时代的清算。

行业继续缩表，投资强度明显减弱。2022年末上市房企总资产下降5.2%，总负债下降5.4%，行业整体出现了近20年来第一次总资产的收缩。同时，房企经营活动现金流出下降31.5%，投资活动现金流出下降51.3%。可以看到，在行业下行的背景下，绝大多数房企主动或被动的选择了收缩，投资强度明显减弱。。

至暗时刻已过，积极信号频现。2023Q1，上市房企毛利率小幅增长0.1pct，归母净利润降幅大幅收窄（同比-26.8%），“招保万金”营收增速提升（同比+19.7%），一季报展现出诸多积极信号。2023年1至4月，百强房企销售额2.3万亿元，同比+8.7%，增速进一步提升，全年料将继续复苏。

风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

投资建议：业绩“史低”，曙光已现。房企在2022年交出了史上最差的答卷，多项指标均创下历年最差纪录。直接原因包括收入下滑、毛利率下滑、资产减值飙升、少数股东等，本质则是对2018年至2021年“高景气、重规模、快周转、低利润”的偿还和清算。

展望2023年，由于1.营收规模预计与2022年持平；2.毛利率企稳小增；3.减值规模大幅下降；4.少数股东损益绝对规模下降，房企业绩的绝对低点已经过去，2023年会迎来业绩的确定性改善。

当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），业绩复苏近在咫尺，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产、贝壳W。

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